初探国有出让土地转让的法律问题

四川科大律师事务所王思春律师

国有出让土地的转让涉及很多的行政管理法规，在司法实践中有很多困惑，今天我们一起来探讨一下有关的法律问题。

首先，《中华人民共和国土地管理法》于1986年6月25日经人大常委会会议通过，后经多次修订。该法第五十五条：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用天地。”由此可见，取得国有土地使用权的是建设单位，而非个人；按照国务院规定的标准和办法；缴纳出让金和其他费用后，方可使用土地。又根据国土资源部发布，于2002年7月1日施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》可知，以出让方式取得国有土地使用权，应当采取招标拍卖挂牌方式。再根据国土资源部发布，于2003年8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》可知，以出让方式取得国有土地使用权，也可以采取协议方式。这是第一次取得国有出让土地使用权的方式，即一级市场。

其次，根据1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条：“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”第八条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转化为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”

其三，根据1990年5月19日国务院发布，《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》

（1）第十九条：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。”

（2）第二十条：“土地使用权转让应当签订转让合同。”

（3）第二十一条：“土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。”

（4）第二十二条：“土地使用者通过转让方式取得土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”

（5）第二十三条：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”这就是所谓的“二级市场”。

为了更好的理解上述法律规定，我们来看一个案例：

1、案由：顾XX诉XX实业集团有限公司股东清算组《土地转让》纠纷一案。

2、案情：2003年9月12日，被告因安装天燃气管道急需资金，经村民代表会议同意，将本社位于绵阳市一环路南段15号的绵城国用（2003）字第02856号宗土地和房屋（土地办理了土地证，房屋未办证），双方协商折价125万元转让给原告，双方签订了《土地转让补偿协议》。原告依约支付了转让费，案外人三社已经将该宗土地证和房屋移交给了原告经营、管理和使用。

由于当时政策的原因，该宗土地手续挂靠在村办企业XX实业集团公司的名下，经过公司改制，XX实业集团公司名称变更为XX建材公司。

为了解决该宗土地的过户问题，XX镇人民政府，于2014年5月26日，以绵涪石府【2014】65号文件---《XX镇人民政府关于请求变更绵城国用（2003）第02856号土地使用权名称的请示》，向市国土资源局上报请示，该请示确认了原告对该宗土地的使用权。原告缴纳了相应的税费，但XX实业集团有公司故意拖延、拒绝配合，导致该宗土地长期无法过户。原告于2018年11月9日在XX镇人民政府复印了上述请示。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》第14条的规定，特此依法提起诉讼，请求：责令被告将绵城国用（2003）字第02856号宗土地使用权人过户到原告名下，敬请贵院公正裁判。

3、问题：（1）该宗土地使用权取得是否合法？

（2）该宗土地使用权转让是否合法？

（3）该宗土地使用权属于谁？

（4）原告个人是否可以是该宗土地使用权人？

4、分析：

a、我们先来看（1）该宗土地使用权取得是否合法？根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条的规定，该宗土地完成了土地征用手续，又根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”的规定，该宗土地使用权签订了《国有出让土地使用权合同》，依约缴纳土地出让金，该宗土地使用权取得是合法的，根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，但该宗土地使用权人应当是XX实业集团公司。该宗土地取得合法！

b、XX实业集团公司原属于村社集体经济体，经过改制，资产重组，案外人三社的约2.5亩土地没有纳入重组，后来经XX实业集团公司清算组追认，同意案外人三社的土地转让协议，这是三社隐藏XX实业集团公司名称，以自己的名义隐名代理转让该宗土地，且原告知道案外人是代表XX实业集团公司转让土地。只不过诉讼时要么选择以代理人案外人三社为被告，要么选择以被代理人XX实业集团公司为被告。但XX实业集团公司现在已经注销，是该公司原股东组成的清算组没有完成清算任务，被告应当变更为XX实业集团公司原股东。虽然资产重组后的XX实业集团公司虽然变更为XX建材公司，但约2.5亩土地并不是XX建材公司财产，该宗土地权属的纠纷与XX建材公司无关，所以XX建材公司无权对约2.5亩土地主张权利。所以转让协议有效。

c、土地的一级市场是出让取得，土地使用权人只能是单位，而二级市场，即土地转让，根据《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》的规定，取得国有出让土地权证后，可以转让给单位或者个人，法律并没有禁止个人成为国有土地使用权人。所以原告个人是否可以是该宗土地使用权人。

5、该宗土地上的附着物即房屋，虽然没有办理产权证书，但是该物权产生于物的建成，而不是基于登记。根据1990年5月19日国务院发布，《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第二十三条：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”之规定，该宗土地上的附着物即房屋，应当土地的转让而转让，所以原告应当在取得该宗土地的同时，一并取得地上附着物房屋的所有权。这就是典型的“物随地走”。

王思春律师

电话：13908119234

二0一九年五月二十六日